משכנתא

איך זה עובד בישראל

בנק ישראל קובע את גבולות המשחק. שיעור המימון: עד 75% משווי הדירה לרוכשי דירה ראשונה, עד 70% למי שמחליף דירה, ועד 50% לדירה להשקעה; את היתר מביאים כהון עצמי. יחס ההחזר: הבנק לא יאשר הלוואה שבה ההחזר החודשי עולה על 50% מההכנסה הפנויה של משק הבית, ובפועל הבנקים נוהגים להישאר נמוך יותר. תמהיל: לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה, ולכל היותר שני שלישים בריבית משתנה (כולל מסלול הפריים). ותקופה: עד 30 שנה.

המסלולים הנפוצים הם פריים (ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, בתוספת או בהפחתה של מרווח, משתנה עם כל החלטת ריבית), ריבית קבועה לא צמודה (התשלום ידוע מראש לכל התקופה), ריבית קבועה צמודה למדד (ריבית נמוכה יותר, אבל הקרן גדלה עם מדד המחירים לצרכן), וריבית משתנה כל חמש שנים, צמודה או לא. רוב ההלוואות מוחזרות בלוח שפיצר: תשלום חודשי קבוע, שבתחילת הדרך רובו ריבית ובסופה רובו קרן. הבנקים מחויבים להציג לכל לקוח גם שלושה סלים אחידים שקבע בנק ישראל, כדי שאפשר יהיה להשוות הצעות בין בנקים על אותו בסיס. המשכנתא מחייבת גם ביטוח חיים וביטוח מבנה לטובת הבנק.

דוגמה בשקלים

זוג רוכש דירה ראשונה ב-2,000,000 ש"ח. ההון העצמי שלהם 500,000 ש"ח, והם לוקחים משכנתא של 1,500,000 ש"ח, בדיוק 75% מימון. לשם הפשטות נניח ריבית ממוצעת של 4.5% על כל התמהיל, לא צמודה, ל-25 שנה. ההחזר החודשי בלוח שפיצר הוא כ-8,340 ש"ח, ובסך הכל ישלמו לאורך השנים כ-2,500,000 ש"ח, מהם כמיליון ש"ח ריבית. אם היו מקצרים ל-20 שנה, ההחזר החודשי עולה לכ-9,490 ש"ח, אבל סך הריבית יורד בכ-220,000 ש"ח. ובמסלול צמוד למדד, אינפלציה של 3% בשנה מגדילה את הקרן שנותרה בעשרות אלפי שקלים כבר בשנים הראשונות, למרות התשלומים.

מתי זה חשוב למשקיע פרטי

המשכנתא היא לרוב ההתחייבות הפיננסית הגדולה בחיים, והיא קובעת כמה נשאר לחיסכון ולהשקעה בכל חודש למשך עשרות שנים. גם אחרי שלקחתם אותה היא לא סגורה: כשהריביות יורדות או ההכנסה עולה אפשר למחזר (לפרוע ולקחת הלוואה חדשה בתנאים טובים יותר), ובמסלולים בריבית קבועה פירעון מוקדם עלול לעלות עמלת פירעון מוקדם, שתלויה בפער בין הריבית שלכם לריבית הנוכחית. גם השוואה בין "ריבית על המשכנתא" ל"תשואה על השקעה" שייכת לכאן: הקדמת תשלום היא תשואה בטוחה בגובה הריבית.

טעויות נפוצות

לבחור את ההצעה עם ההחזר החודשי הנמוך ביותר בחודש הראשון בלי לבדוק את סך התשלום ואת ההחזר הצפוי בעוד חמש שנים. לקחת את כל המותר בפריים או את הכל צמוד למדד, ולהיחשף לכיוון אחד. לשכוח שבמסלול צמוד הקרן יכולה לגדול. לא להשוות לפחות שלושה בנקים באמצעות הסלים האחידים. ולהתעלם מההוצאות הנלוות: שמאי, עורך דין, ביטוחים ועמלות פתיחת תיק, שמצטברים לאלפי שקלים.